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【株式会社 朝日信託の土地信託のご案内】




1. 特定土地活用信託とは
2. 特定土地活用信託の活用例
3. 特定土地活用信託の手続きの流れ
    STEP1  土地の有効活用プランの検討
STEP2  金融機関の融資審査
STEP3  信託契約の締結と土地の信託
STEP4  建築請負契約の締結
STEP5  建築実行
STEP6  完成した建物の信託
STEP7  賃貸の開始、賃貸管理
STEP8  特定土地活用信託の終了と信託財産の交付

1. 特定土地活用信託とは
  朝日信託の土地信託は、土地有効活用をお考えのお客様の土地を朝日信託に信託していただき、お客様に代わり朝日信託が金融機関から借り入れをして有効活用を行い、お客様の代わりに建物の管理、賃料の収受、借入金の返済、経費等の支払を行い、借入金の返済、経費等の支払後の余剰金をお客様にお支払する土地有効活用の方法です。朝日信託は、借入が完済されて信託期間が終了すれば、有効活用された土地建物をお客様(お客様に相続が発生している場合は、相続人の方)にお返しします。
朝日信託の土地信託は、賃貸物件の維持管理の煩わしさ、相続発生後の相続人による賃貸物件の管理の不安、有効活用に伴う融資手続きの煩わしさと融資を受けることの不安、高齢の不動産オーナーの有効活用で障害になる相続人の連帯保証問題、共有物件の有効活用の問題、などを解決することができます。
  信託とは
    我が国においては、信託法という法律により、「自分(委託者)の信頼できる人(受託者)に財産権を引き渡し、一定の目的(信託目的)に従い、ある人(受益者)のために、受託者がその引き渡しを受けた財産(信託財産)を管理・処分すること」が制度として認められています。
この受託を、業として行うには、信託業法により原則として内閣総理大臣の免許が必要となります。受託者には、自分の財産と信託財産をはっきり分けて管理する分別管理義務、法令や信託の本旨に従い受益者のために忠実に信託業務を行う忠実義務、信頼を受けて他人の財産を管理するものとして、善良なる管理者の注意を行う善管注意義務などが課せられています。
   
  委託者
    財産権を受託者に引き渡し、信託を設定する人を委託者といいます。
土地信託の場合は、土地を所有し有効活用をお考えのお客様が委託者です。委託者は受託者に対し財産の管理・運用の指示をしますが、別途相続人などを指図権者に指定して、自分の代わりに指図をさせることもできます。
  受益者
    信託の利益を受ける権利を持つ人のことを受益者といいます。
通常は、委託者=受益者になります。
受益者を妻や子供にすることや複数人にすることも可能です。お客様に相続が発生した場合は、相続人がその受益者の地位を引き継ぐことになります。
  受託者
    信託を引き受け、信託財産を管理・処分する者を受託者といいます。
朝日信託の土地信託の場合は、朝日信託が受託者となります。
朝日信託は、お客様の土地有効活用という目的に従って受託財産を運用し管理します。
2. 特定土地活用信託の活用例
 
  • お客様の管理の煩わしさをクリアします。
    朝日信託が、名義上の所有者として管理をしますので、お客様の、有効活用した不動産の管理の煩わしさをクリアできます。
  • 相続発生後、相続人が管理することに不安がある場合の問題をクリアできます。
    お客様がご自身の賃貸物件の管理を一人でしておられて、配偶者、お子様が賃貸物件の管理に全く経験がないということがあります。また、お子様が遠隔地に住んでおられて、お客様の相続発生後、賃貸物件の管理に困難が生じることがあります。朝日信託がお客様に代わりお客様の土地の有効活用を行えば、お客様の生前、相続発生後も朝日信託がお客様とその相続人の方に代わり管理を行いますので、お客様の不安をクリアできます。
  • お客様ご自身の名義では借入をしたくないので、有効活用が出来ないという問題をクリアできます。
    朝日信託がお客様に代わり金融機関から融資を受け有効活用を実現することにより、お客様ご自身の名義で借入をされることに伴う不安感、融資手続きの煩わしさをクリアできます。
  • お客様がご高齢であることにより、金融機関から借入を行う時に、推定相続人の連帯保証を求められ、推定相続人の同意が得られないなどにより、ご希望の有効活用が実現できないという問題をクリアできます。
    朝日信託が、お客様から受託した土地を担保にして、朝日信託名義で借入をしますので、お客様や推定相続人の連帯保証は必要ありません。
  • 共有土地の有効活用に伴う問題をクリアできます。
    複数の方の共有になっている土地を有効活用する場合、共有者の考えを統一して、プランをまとめ融資の手続きを行い建築と賃貸管理をスムースに行うことが困難な場合があります。
    朝日信託が共有者全員から土地の信託を受け、朝日信託の名義で有効活用を行うことにより、上記のような問題をクリアできます。
  • 相続税、所得税の軽減効果があります。
    特定土地活用信託は、朝日信託がお客様の土地の信託を受け、朝日信託がお客様に代わり名義人として借入により有効活用を行いますが、税法上はお客様がご自身で有効活用されているものとして取扱われます。
    従って、減価償却費や、借入金利はお客様ご自身の不動産所得の経費として計上できますし、お客様に相続が発生した場合には、相続税上、信託財産である土地建物、借入金はお客様の財産、負債として扱うこととなっていますので、相続税対策、所得税対策として有効です。
3. 特定土地活用信託の手続きの流れ
  STEP1 土地の有効活用プランの検討
  お客様が有効活用を希望される土地について、建築会社が有効活用プランを作成し事業計画を作成します。お客様は建築会社とご相談の上、事業計画を確定します。朝日信託は、確定した事業計画に基づき、事業リスクの判定等の受託審査を行います。
  STEP2 金融機関の融資審査
  金融機関は、確定した事業計画に基づき融資の条件につき審査を行います。
  STEP3 信託契約の締結と土地の信託
  金融機関による融資の承認が出た段階で、お客様と株式会社朝日信託は土地信託に関する信託契約を結び、朝日信託はお客様の土地を受託します。
  STEP4 建築請負契約の締結
  土地の受託後速やかに、朝日信託と建築会社は建築請負契約を結びます。
  STEP5 融資実行と建築
  朝日信託は、金融機関に受託土地を担保提供し融資を受けます。建築会社は建築プランに基づき建築を行います。
  STEP6 完成した建物の信託
  朝日信託は完成した建物の引き渡しを受け、信託財産に組み入れます。
  STEP7 賃貸の開始、賃貸管理
  朝日信託は、管理会社との間で建物管理契約を結び、賃貸物件の管理を委託します。賃貸物件からの賃料収入は、朝日信託のお客様ごとの信託口座に入金され、その口座から借入金返済、経費の支払が行われます。残った余剰金は、信託報酬を差し引いてお客様の指定される口座に振り込みます。
  STEP8 特定土地活用信託の終了と信託財産の交付
  原則として、有効活用のために朝日信託名義で借り入れた融資が完済された時に信託契約は終了しますので、信託財産である有効活用を行った土地建物をお客様(お客様に相続が発生している場合はお客様の相続人の方)に交付し、精算をおこないます。


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